Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam. Was dabei geprüft, erklärt und veranlasst wird, steht hier.
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam. Was dabei geprüft, erklärt und veranlasst wird, steht hier.
Nach § 311b BGB ist ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Grund liegt in der Sache: Käufer zahlen oft ihr gesamtes Vermögen und nehmen ein Darlehen über Jahrzehnte auf, Verkäufer geben etwas her, das sie nicht zurückholen können. Zwischen Vertragsschluss und Eigentumsübergang liegen mehrere Monate und ein halbes Dutzend Beteiligte: Grundbuchamt, Finanzierungsbank, Gemeinde, Finanzamt.
Der Notar hält diesen Ablauf zusammen. Er entwirft den Vertrag, sichert den Käufer durch eine Vormerkung im Grundbuch, sorgt dafür, dass alte Grundschulden gelöscht werden, teilt dem Käufer mit, wann er zahlen darf, und beantragt am Ende die Umschreibung des Eigentums. Er tut das für beide Seiten gleichermaßen — auch für die, die den Entwurf nicht angefordert hat.
Sie nennen uns Objekt, Kaufpreis, Personalien und die Zahlungsmodalitäten. Wir holen den Grundbuchauszug, entwerfen den Vertrag und schicken ihn beiden Seiten zu. Bei Verträgen mit Verbrauchern liegt der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vor, damit genug Zeit zum Lesen bleibt.
Im Termin wird die Urkunde vollständig vorgelesen. Danach übernehmen wir den Vollzug: Auflassungsvormerkung für den Käufer, Löschung nicht übernommener Grundschulden, Anfrage an die Gemeinde wegen des gesetzlichen Vorkaufsrechts, Anzeige an das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer, Fälligkeitsmitteilung an den Käufer und zum Schluss der Eintragungsantrag. Bis das Eigentum umgeschrieben ist, vergehen üblicherweise einige Monate. Das liegt an den Bearbeitungszeiten der Behörden, nicht am Vertrag.
Viele Eigentümer übertragen ihre Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel. Der Übergabevertrag regelt, was dabei zurückbehalten wird: ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch für den Übergeber, eine Pflegeverpflichtung, Zahlungen an Geschwister, ein Rückforderungsrecht für den Fall, dass der Beschenkte vor dem Übergeber stirbt oder die Immobilie verkauft.
Zwei Punkte sind fast immer entscheidend. Erstens die Anrechnung auf das Erbe: ohne Regelung im Vertrag entstehen später Streitigkeiten unter den Geschwistern. Zweitens die Zehnjahresfrist beim Pflichtteil: je länger die Übergabe zurückliegt, desto weniger wird sie berücksichtigt. Beides gehört in den Vertrag, nicht in eine mündliche Absprache.
Beim Tausch gibt jede Seite ein Grundstück her und erhält ein anderes. Rechtlich gilt dasselbe wie beim Kauf: Beurkundung, Vormerkung, Eintragung, Grunderwerbsteuer für beide Seiten. Häufig ist ein Wertausgleich in Geld nötig, weil die Grundstücke nicht gleich viel wert sind. Typische Fälle sind Grenzbereinigungen zwischen Nachbarn und Tauschgeschäfte mit der Gemeinde.
Wer ein Darlehen für eine Immobilie aufnimmt, bestellt der Bank in der Regel eine Grundschuld. Sie wird im Grundbuch eingetragen und berechtigt die Bank, die Immobilie zu verwerten, wenn nicht gezahlt wird. Die Bestellung erfolgt notariell, meist zusammen mit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: dieser Satz in der Urkunde ist der Grund, warum Sie beim Termin genau zuhören sollten.
Wir setzen die Grundschuldbestellung nach dem Formular Ihrer Bank auf, reichen sie beim Grundbuchamt ein und melden der Bank die Eintragung. Auch das Gegenstück gehört dazu: Ist ein Darlehen abgelöst, veranlassen wir die Löschung der alten Grundschuld.
Eine Dienstbarkeit gibt jemandem ein Recht an einem fremden Grundstück und wird im Grundbuch eingetragen. Sie bleibt damit auch dann bestehen, wenn das Grundstück verkauft wird, anders als eine mündliche Absprache mit dem Nachbarn.
Die häufigsten Fälle: das Wegerecht, wenn ein Grundstück nur über das Nachbargrundstück erreichbar ist. Das Leitungsrecht für Wasser, Abwasser oder Strom. Das Wohnungsrecht, das einer bestimmten Person das Wohnen in einer Wohnung erlaubt. Und der Nießbrauch, der weiter geht: er umfasst auch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Miete zu behalten.
Fehlt etwas davon, ist das kein Problem für die Terminvereinbarung. Wir sagen Ihnen, was noch kommen muss.
Beim Immobilienkauf geht es um viel Geld und um Fristen, die von außen kommen. Die sechs Fragen hier decken ab, was am Telefon am häufigsten gefragt wird. Wenn Ihr Fall anders liegt, rufen Sie an, bevor Sie etwas unterschreiben.
Üblicherweise der Käufer. Für die Gebühren haften nach dem Gesetz jedoch beide Seiten als Gesamtschuldner, unabhängig davon, was im Vertrag steht. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz bundesweit einheitlich festgelegt. Hinzu kommen die Kosten des Grundbuchamts und die Grunderwerbsteuer.
Erst wenn wir Ihnen die Fälligkeit mitteilen. Vorher sind die Voraussetzungen zu prüfen: Die Vormerkung für den Käufer muss eingetragen sein, alte Grundschulden müssen zur Löschung freigegeben sein, notwendige Genehmigungen müssen vorliegen und die Gemeinde muss auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet haben. Zahlen Sie nie vor dieser Mitteilung.
Meist einige Monate. Der Vertrag ist mit der Beurkundung wirksam, das Eigentum geht aber erst mit der Umschreibung im Grundbuch über. Dafür müssen zuerst die Zahlung bestätigt, die Grunderwerbsteuer beglichen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erteilt sein. Die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts kommt hinzu.
Ja, aber es macht den Ablauf länger. Möglich ist, dass eine Seite den Vertrag beurkundet und die andere ihn nachträglich genehmigt; wirksam wird der Vertrag dann erst mit dem Zugang der beglaubigten Genehmigung. Auch eine Vertretung durch Vollmacht ist möglich. Der einfachere Weg bleibt der gemeinsame Termin.
Nein. Der Notar prüft die rechtliche Seite: Eigentümerstellung, Belastungen im Grundbuch, Rechte Dritter, Genehmigungserfordernisse. Den baulichen Zustand, die Bausubstanz und den Wert prüft er nicht. Dafür sind Gutachter zuständig. Auf Baulasten und Altlasten, die im Grundbuch nicht stehen, weisen wir hin, soweit sie bekannt sind.
Eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer zwischen Beurkundung und Umschreibung schützt. Solange sie eingetragen ist, kann der Verkäufer das Grundstück nicht wirksam an jemand anderen verkaufen oder neu belasten. Sie ist der Grund, warum Sie den Kaufpreis erst nach unserer Mitteilung zahlen sollen — vorher steht die Sicherung noch nicht.
Für einen Termin erreichen Sie die Geschäftsstelle Sonneberg unter 03675 89190 und die Zweigstelle Neuhaus unter 03679 724666. Über das Formular können Sie eine Terminanfrage schicken.
